3 yếu tố “bất an” của thị trường bất động sản

31/10/2016 16:37 Chiều

Trước thông tin quảng cáo nhà đất dày đặc trên hầu hết các phương tiện truyền thông trong thời gian gần đây. “Bội thực” là hai từ mà người dân cảm nhận được. 

Việc tần suất quảng cáo dày đặc của giới kinh doanh địa ốc đã khiến cho người mua nhà không khỏi “hoa mắt” và hàng loạt câu hỏi được đặt ra: Thị trường bất động sản (BĐS) đang lên cơn sốt? Nguồn cung không đủ cung cấp ra thị trường? BĐS có thật sự là kênh đầu tư tối ưu? Tỷ suất lợi nhuận mang về có thật an toàn như hứa hẹn của các chủ đầu tư? Và quan trọng hơn, những sản phẩm đang được chào bán dành cho ai?

3-yeu-to-bat-ancua-thi-truong-bat-dong-san-1

Cung cầu bất diện

Sau cơn bão đóng băng vào những năm 2008-2014, lượng hàng tồn tại Việt Nam với hàng ngàn dự án hiện đang bị đắp chiếu. Điển hình là tại TP.HCM, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), có tới hơn 500 dự án đang “án binh bất động”.

Và tất nhiên, với số lượng dự án đang chờ chết trên sẽ kéo theo hàng trăm doanh nghiệp, các “chủ nhân ông” cũng phải “thở oxy” theo dự án. Và như vậy, số nợ khổng lồ mà các ngân hàng đang “ngậm” do thế chấp sẽ ra sao?

Nguyên nhân không mới, bài học hàng tồn vẫn là câu chuyện thời sự vẫn còn nóng hổi. Sức mua của người có thu nhập cao không phải là vô tận.

Theo báo cáo của công ty Savills, con số căn hộ cao cấp được tung ra thị trường trong năm 2016 của các công ty, chỉ riêng tại TP.HCM trong quý I/2016 đã có gần 7.600 căn từ 17 dự án mới và 3 dự án đang hoạt động được tung ra . Tổng nguồn cung khoảng 37.400 căn, giảm 1% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng giao dịch đạt được hơn 6.300 căn, giảm 18% so với quý trước nhưng tăng 49% so với cùng kỳ năm trước.

Số liệu của Savills cũng cho thấy sức mua đang giảm dần. Tuy nhiên, theo dự kiến, cả nước có hơn 60.000 căn sẽ được tung ra thị trường trong năm nay và có thể hơn vào các năm tới. Một dự án được cho là thành công phải tiêu thụ trên 50% số lượng căn hộ tung ra. Và như vậy, muốn đạt được 50% thì 30.000 căn phải được tiêu thụ. Đó là điều không tưởng khi sức mua đang giảm dần và không có sức mua nào có thể đáp ứng được trong bối cảnh kinh tế Quốc gia đang “giậm chân“ tại chỗ.

Bài học về cung cầu không gặp nhau của thị trường bất động sản của những năm trước đang được lặp lại, khi mà các chủ đầu tư hiện nay chỉ chăm chăm vào phân khúc cao cấp mà bỏ rơi phân khúc tiềm năng và bền vững nhất – Phân khúc nhà dưới 1 tỷ đồng.

Việc có quá nhiều dự án cao cấp tung ra cùng thời điểm sẽ dẫn đến sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư là điều tất yếu. Cái lợi là người mua được mua những sản phẩm có chất lượng và hoàn thiện hơn.

Tuy nhiên, cái hại lớn nhất vì cạnh tranh: Sẽ dẫn đến các chiêu trò tạo khan hiếm ảo, quảng cáo thổi phồng, sai sự thật làm cho thị trường trở nên méo mó, dẫn đến mất lòng tin của khách hàng. Đây là cái kết đã được báo trước.

Thị trường bất minh

Việt Nam, một đất nước với dân số hơn 90 triệu dân thì nhu cầu về nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân vẫn chiếm với tỷ lệ lớn. Tuy nhiên, những sản phẩm được quảng cáo trong thời gian vừa qua không dành cho người có nhu cầu về nhà ở thật sự.

Sự lệch cung sản phẩm của nền kinh tế thị trường sẽ dẫn đến hậu quả vô cùng lớn một khi thị trường bị một tác động dù nhỏ như dòng tiền bị thắt chặt, lãi suất, chính sách thay đổi, môi trường, kinh tế thế giới… Và điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế chung của Quốc gia.

Theo thống kê của HoREA, trên địa bàn TP.HCM, trong năm 2015 có 405 dự án chưa khởi công, 97 dự án đã phải tạm ngừng thi công. Chưa hết, con số 1.409 dự án, trong đó đã có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai lại có đến 405 dự án chưa khởi công, trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công tại TP.HCM.

Ngoài ra, nếu tính các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án, chiếm 41,18% tổng số dự án và đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản.

Ở chiều ngược lại, những thông tin được cung cấp ra thị trường hiện nay đều do các chủ đầu tư “bơm” và tự “vẽ” ra một viễn cảnh về một thị trường quá nhiều sức hút, tạo khan hiếm ảo qua các mẫu quảng cáo.

Nào là dự án A vừa “ra hàng” trong 2 tiếng đã hết, dự án B đã bán hết vèo 300 căn trong một buổi sáng… Ngoài những công bố của các chủ đầu tư còn có sự tiếp sức của các công ty tư vấn như Saville, CBRE, Keller Williams. Các con số do cáccông ty này cung cấp đều có “độ chênh” lẫn nhau so với diễn biến thực tế của thị trường khi mà các dự án vẫn còn đang xây dựng đến phần… móng (?!)

Quảng cáo “bất lương”

Chính “ma trận” của thông tin hiện nay đã tạo nên sự nguy hiểm cho một thị trường BĐS lành mạnh, đưa đến sự ngộ nhận của khách hàng về thị trường. Điều đó dẫn đến câu chuyện “người mua lầm chứ người bán không không bao giờ lầm”.

Về góc độ của các cấp quản lý, thông tin chính xác sẽ giúp cho các nhà hoạch định chính sách định hướng, quản trị tài chính vĩ mô để có những điều chỉnh phù hợp.

Thông tin chính xác và kịp thời phải do các sở xây dựng địa phương tổng hợp, phân tích, công khai con số thực được mua, bán của các dự án một cách cụ thể. Chẳng hạn, số lượng dự án được xây mới là bao nhiêu? Dự án nào được “thay tên đổi chủ”? Đối tượng thụ hưởng, mức độ thu nhập của người thụ hưởng? Vào thời gian nào? Tỉ lệ phần trăm nhóm khách hàng nào chiếm đa số… Và các thông tin này phải được cập nhật liên tục hàng tháng.

Ngoài ra, thông tin thị trường chính xác còn là kim chỉ nam cho các chủ đầu tư dễ dàng định vị sản phẩm, xây dựng kế hoạch kinh doanh và biết chắc rằng sản phẩm của họ bán cho ai, có bao nhiêu chủ đầu tư sẽ “ra hàng” ở phân khúc này vào cùng thời điểm, số lượng sản phẩm cùng loại nào sẽ được tung ra thị trường, có bao nhiêu khách hàng sẽ mua…

Việc minh bạch hóa thông tin là một yêu cầu bức thiết mà các cơ quan quản lý cần phải lập lại thông số quản lý thị trường, với những con số cụ thể, chính xác theo hệ thống chứ không phải là những con số mà các chủ đầu tư báo cáo lên.

Giảng viên Huỳnh Anh Dũng – CRS Hoa Kỳ
Nguồn Báo Người Tiêu Dùng 

Bài viết liên quan